Zum gegenwärtigen Mietrecht im Rechtsstreit.

I.

Überlegungen eines unterlegenen Beklagten zu einem abgeschlossenen Rechtsstreit.

Vorbemerkung. Ein in einem Mietrechtsstreit unterlegener Beklagter hat das folgende erlebt. Ein Richter der ersten Instanz (Amtsgericht) gab seine Einlassungen in einem Gütetermin ironisch-verzerrend wieder. Im Urteil unterstellte der Richter ihm Willensäußerungen, die er bei Verhandlungen mit dem Vermieter nachgewiesenermaßen nicht gemacht hatte, als 'objektiven Willen'. Klarstellungen des Beklagten dazu, was das gerichtliche Protokoll betraf, fanden im Urteil keine Beachtung. Eine der im Urteil verzerrt wiedergegebenen, erkennbar sachlich wichtigen Aussagen zu altersbedingten baulichen Nachteilen der Wohnung hat sich späterhin als besonders zutreffend erwiesen. So traten nach Eigentümerwechsel und im Rahmen von Umbauarbeiten in tragenden Zwischendeckenbereichen faulende Balken und starke, teilweise gefährliche Rissebildungen zutage. Ähnlich unangemessen forderte der erwähnte Richter einen Beweis dafür, daß in der vom Beklagten bewohnten, nicht wärmegedämmten Mansardenwohnung des Hauses, eines Altbaus d. J. 1900, vergleichsweise höhere Heizkosten anfielen als in anderen seiner Wohnungen oder daß es dort im Sommer gelegentlich unerträglich heiß werden könne. Das führte zu einem Unterliegen des Beklagten in erster Instanz und letztlich in allen weiteren Instanzen.

Christian Gizewski


1. Die systematischen, ungerechtigkeits-erzeugenden Fehler des derzeitigen gesetzlichen, zivilprozessualen Verfahrens in Mietrechtsstreitigkeiten liegen darin,

a) daß es als Parteienprozeß geführt werden muß, d. h. daß es allein von der Antragstellung und der Beweisführung der - zumeist rechtlich nicht hinreichend kundigen - Mieterseite abhängt, ob und wieweit sie obsiegt oder unterliegt,

b) daß selbst grob fehlerhafte erstinstanzliche Entscheidungen in dem Rechtswegesystem faktisch unangreifbar werden können, weil in beiden Rechtsmittelebenen eine Korrekturmöglichkeit derzeit rechtlich und faktisch stark eingeschränkt ist,

c) daß die streitenden Parteien, d. h. auch die Mieterseite, in allen verfahrens- und vollstreckungsrechtlichen Aspekten des Wohnungsmietrechtsstreits-Prozesses juristischen, also sehr kostenaufwendigen rechtsanwaltlichen Beistand benötigen und auch das Gerichtskostenrisiko nicht selbst abschätzen können.

Die durchweg nicht-vermögende Mieterseite wird auf diese Weise von dem Führen gerechterweise gebotener Mietrechtsprozesse abgehalten.

2. Eine Hauptquelle möglicher Ungerechtigkeit gegenwärtiger Mietrechtsanwendung liegt darin, daß die zunächst entscheidenden Amtsgerichte nur mit Einzelrichtern besetzt sind. Haben diese persönlich als Grund- und Hausbesitzer ein Vermögen, das ihnen die gewinnorientierte Vermietung von Wohnraum erlaubt oder gar nahelegt, so strengen sie als Vermieter über kurz oder lang Mietrechtsprozesse an oder werden von der Mieterseite selbst in solche Prozesse verwickelt; diese pflegen beidseitig mit äußerster Härte geführt zu werden. Das bringt die Gefahr einer Befangenheit solcher Einzelrichter in der Wahrnehmung der Mieteranliegen mit sich, was bei ihrer gerichtlichen Tätigkeit bis zu einseitiger Protokollformulierung und Urteilsargumentation führen kann.

Eine gesetzgeberische Alternativlösung zur Hinnahme derart befangener, unfair urteilender Einzelrichter und der von ihnen verursachten Ungerechtigkeiten wäre es, in Wohnungsmietrechtssachen - im Prozeßrecht bisher nicht vorgesehene - 'zivilgerichtliche Schöffengerichte' entscheiden zu lassen, von denen mindestens zwei der Richter nicht Vermieter sein dürften. Eine andere Alternative wäre ein öffentlich-rechtliches Wohnungsgesetz, das Mietrechtsstreitigkeiten zu einer verwaltungsgerichtlichen Angelegenheit machen würde und berechtigte Belange der Vermieterseite dennoch im Wege einer gerechteren Interessenabwägung berücksichtigen könnte. Ein Verwaltunsgerichtsverfahren in solchen Angelegenheiten wäre für die betroffenen Mieterseite außerdem weitaus leichter zu handhaben und weitaus weniger kostenverursachend und in den Erfolgsaussichten beschränkt, als das derzeitige zivilgerichtliche Prozeßverfahren

3. Eine weitere wichtige Quelle möglicher Ungerechtigkeiten gegenüber der beklagten Mieterseite in einem Wohnmietrechtsprozeß liegt ferner bei den Landgerichten. Diese sind zwar mit Berufsrichtern besetzte Kollegialgerichte, können aber eine Berufung nach derzeitigem Recht - § 522 Abs. 2 ZPO - u. a. dann zurückweisen, wenn sie 'offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg' habe. Eine Begründung kann dabei so knapp gehalten werden, daß für den Berufungsführer in keiner Weise zu erkennen ist, wieso die von ihm vorgetragenen Gründe nicht zu einem Berufungserfolg sollten führen können. Mit dieser äußerst ungerechten Unsicherheit wird er dann gerichtskostenpflichtig ersatzweise auf den Weg einer Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (§ 522 Abs, 1 ZPO) geschickt. Ist der Berufungsführer, wie normalerweise, anwaltlich vertreten, nimmt er dadurch nicht nur die Gerichtsgebühren des Bundesgerichtshofs, sondern auch seine eigenen Anwaltskosten und die seines Prozeßgegners mit einem hohen und vom derzeitigen Gesetzgeber offenbar bewußt abschreckend gedachten Risiko in Kauf. Wegen der bekannten hohen Arbeitsbelastung der Landgerichte wird es gelegentlich - wenn etwa ein allseitig ausgearbeiteter, möglicherweise ungewöhnlicher Vortrag eines Berufungsklägers bei Zurückweisung einer besonders eingehenden Widerlegung bedürfte - naheliegen, die notwendige Einstimmigkeit eines landgerichtlichen Zurückweisungsbeschlusses eher herzustellen als der Sache nach sinnvoll. Das kann ebenfalls zu Ungerechtigkeiten führen.

4. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist durch eine Nichtzulassungsbeschwerde für beschwerdeführende Wohnungsmieter kaum zu erreichen, zum einen, weil der Streitwert ihrer Rechtsanliegen weit unter der für Bundesgerichtshofsprozesse bestehenden Streitwertbegrenzung von 20.000,00 EUR (§ 26 Nr. 8 EGZPO) zu liegen pflegt, zum anderen, weil für die Vertretung vor dem Bundesgerichtshof ein Kreis Karlsruher Rechtsanwälte zuständig ist (§ 78 b, Abs. 2 ZPO), in deren Belieben es liegt, ob sie einen Mandanten vertreten wollen oder nicht, d. h. ob der BGH überhaupt tätig werden kann. Sie werden dazu neigen, nur solche Mandanten zu vertreten, die ihnen höhere Gebühren kraft Gesetzes einbringen oder sich gar besondere Prämien persönlich versprechen zu lassen. Dies führt zu einer fast empörenden Ungerechtigkeit. Denn das heißt nichts anderes als: Wohnungsmietrechtsstreitigkeiten können faktisch überhaupt nicht vor dem Bundesgerichtshof ausgetragen werden, und wenn einmal ausnahmsweise, dann nur deswegen, weil ihre Kosten völlig unangemessen hochgetrieben werden.

5. Im Bereich des 'Mietspiegelrechts' gibt es mehrere konstruktive Ungerechtigkeiten. So gibt es derzeit keine gesetzliche Regelung über die Mietspiegelverwendung zur Feststellung 'ortsüblicher Vergleichsmieten', sondern nur 'ministerielle Hinweise' dazu vom 1. Juli 2002 (des damaligen Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen). Trotzdem werden Mietspiegel von Gerichten aller Ebenen angewandt, als ob sie Gesetze wären. Dabei bewirken sie vor allem eine Beweislastumkehr für denjenigen, der ihre Geltung im Prozeß bestreitet. Bestreitet er etwa, daß ortsübliche Mietpreise an irgendeinem Orte um 20 % in zwei Jahren gestiegen seien, so muß er den Gegenbeweis antreten, was er wahrscheinlich nicht kann.

6. Daß das derzeitige 'Vergleichsmieten-System' der Wohnungsbewertung sogar die üblicherweise im Warenverkehr des täglichen Leben beachteten Wertkriterien - wie 'Gebrauchsnachteile', 'Gebrauchsspuren', 'Reparaturbedürftigkeit', 'ungünstige Gestaltung', 'ungünstige Lage' (bei Grundstücken), 'Ausstattungsmängel', 'Gebrauchsrisiken' - weitgehend ausblendet, wobei seine Klassen-Bildung bewußt vereinfachend und zugleich unübersichtlich angelegt ist, führt dazu, daß bestimmte wichtige Nachteile von Mietwohnungen bei der Mietpreisbestimmung nicht erfaßt werden. So bleibt es bei der gerichtlichen Mietspiegel-Anwendung zum Beispiel unbeachtet, ob eine Mansardenwohnung wegen ihrer exponierten Lage vergleichsweise hohe Heizkosten verursacht oder ob es wegen einer beweglichen Holzdachstuhlkonstruktion immer wieder zu Regen- oder Tauwasserdurchbrüchen im Deckenbereich kommt.

7. Daß nach den o. g.' ministeriellen Hinweisen' bei der derzeitigen Ermittlung sog. 'ortsüblicher Vergleichsmieten' privatrechtlich organisierte Preisermittlungsinstitute Daten erheben, begründet Mißtrauen in die von ihnen bereitgestellten Untersuchungsergebnisse. Privatrechtlich organisierte Preisermittlungsinstitute bieten wegen ihrer wirtschaftlichen Eigeninteressen und ggf. Fremdbestimmtheit keine wissenschaftliche Garantie gegen Datenfehlgebrauch und fehlerhafte Schwerpunktsetzungen in der Untersuchung . Für örtliche Grundstücksspekulation und Preistreiberei (z. B. in 'wohnwirtschaftlich' besonders 'begehrten' Gegenden Berlins) können so scheinobjektive, günstige argumentative Vorbedingungen geschaffen werden.

8. Daß nach den o. g.' ministeriellen Hinweisen' Mieterverbände die ohne gesetzliche Grundlage zustandegekommenen Untersuchungsergebnisse über die unverhältnismäßige Erhöhung ortsüblicher Vergleichsmieten ohne dauernden Protest hinzunehmen pflegen, zeigt, daß sie insoweit ihrer Aufgabe eines auch politischen Mieterschutzes nicht gerecht werden. Ihr protestloses Mitwirken bei der Herstellung ungerechter Mietspiegel-Tabellen zeigt, daß sie dabei entweder nicht politisch handeln können oder wollen.

9. Beginnend mit dem 'Mietrechtsreformgesetz' des Jahres 2003 hat es nicht wenige die Mieterseite belastende Neufassungen des Mietrechts gegeben; so bei wie bei den Vorschriften über

  • die 'Vergleichsmiete' (§§ 548 c und d BGB),
  • die Modernisierungsduldung (§ 554 BGB) und
  • die Umlegung von Modernisierungskosten in Höhe von 11 % auf die Mieterseite (§ 559 BGB),
  • die Vermieterkündigung zum Zwecke einer verbesserten wirtschaftlichen Grundstücksnutzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ) oder
  • die erleichterte Vermieterkündigung (§ 574 BGB),
  • die erleichterte Kündigung wegen Mietzahlungsrückständen mit folgender Zwangsräumung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB),
  • die Einschränkungen für den Rechtsmittelweg in Mietrechtsstreitigkeiten ( § 522 Abs. 1 ZPO, § 78 b Abs. 2 ZPO, § 26 Nr, 8 EGZPO).

Rücksichtslos belastet wurden insbesondere die nicht-vermögenden bzw. armen Bevölkerungsgruppen. Diese bestehen überwiegend aus Mietern (ca. 46 % der Bevölkerung). Ihnen stehen als Bereicherungsbegünstigte ca. 18 % der Bevölkerung gegenüber, die als Hauseigentümer 'wirtschaftlich' vermieten und damit 'Vermögen' bilden können. Ihrem Vermögen nach gehören diese 'wirtschaftlich vermietenden Grundstückseigentümer' zu demjenigen reichen Zehntel der Bevölkerung, bei dem sich ca. 67 % des privaten Vermögens ansammeln. Demgegenüber verteilen sich 33 % des privaten Vermögens auf die restlichen 90 % der Bevölkerung und 1,4 % des privaten Vermögens auf die ärmeren 50 % der Bevölkerung (Angaben entnommen aus http://de.wikipedia.org/wiki/Vermögensverteilung_in_Deutschland), zu dem die meisten Mieter gehören. Soweit auch Vermögende aus diesem oder jenem Grunde zur Miete wohnen, wobei ihnen der Mietpreis gleichgültig ist, macht das den regierungsseitig geförderten sozialen Mißstand einer Bereicherung durch Mieterausbeutung aufkosten ärmerer Bevölkerungsgruppen in keiner Weise geringer.

Die von der derzeitigen Regierungskoalition zum 1. Mai des Wahljahres 2013 in Geltung gesetzten Mietrechtsneuerungen sehen

  • die Einschränkung der Mietminderung bei sog. 'energetischer Modernisierung',
  • die Einschränkung der mieterseitigen Härtefall-Einwände gegen die Umlage sogenannter 'Modernisierungskosten' von immer schon ungerechtfertigten 11 % auf die Mieterseite,
  • die Berufung der Vermieterseite auf sogenannte 'anerkannte Pauschalwerte' bei sogenannten 'Modernisierungsmaßnahmen',
  • die Umgehung des Vermieters bei der Übertragung von Vermieteraufgaben auf erwerbsorientierte Privatunternehmen,
  • die abmahnungslosen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei zweimonatigem Mietzahlungsrückstand,
  • das Pfändungsrecht des Vermieters bei Zwangsräumungen am gesamten Besitz des Mieters,
  • Sicherheitsleistungen von Mietern für die Miete bei Anstrengung eines Prozesses gegen ihre Höhe und
  • die schnelle Durchführung von Räumungsverfahren im Wege einer einstweiligen Verfügung vor.

Zu den besonders bereicherungsgeeigneten Modernisierungsmaßnahmen bei der 'energetischen Sanierung' äußerte sich der Lobby-'Verband Haus und Grund', der diese Gesetzesneuerungen freimütig als sein Werk bezeichnet hat, im April 2013 in bezeichnender Weise so (http://www.hausundgrund.de/mietrechtsnovelle.html):

"Im Hinblick auf energetische Modernisierungen wird das Mietrecht modernen Standards angepasst. Bislang war der Einbau einer Solarthermieanlage nicht zweifelsfrei eine energetische Modernisierung. Damit ist bald ebenso Schluss, wie mit unnötigen Formalien: So mussten Vermieter bislang alte Fenster zum Gutachter geben, um den Wärmedurchgangskoeffizienten zu ermitteln. Das kostete Geld und diente nur dazu, dem Mieter die Verbesserung im Detail vorrechnen zu können. Dieser Nachweis ist künftig mittels anerkannter Pauschalwerte möglich, so dass Gutachterkosten entfallen. Auch die Mietminderung in Folge einer energetischen Modernisierung tritt zumindest für drei Monate nicht mehr ein: Vermieter werden für ihre Investition in den Klimaschutz nicht mehr bestraft."

Dies alle macht eine eine besonders rücksichtslose Art unsozialen Denkens deutlich.

Gesetzesanwendenden Gerichte mögen dies alles mitbedenken, wenn sie pflichtgemäß erwägen und überprüfen, wieweit das Gesetz, das sie anwenden, noch gerecht ist oder nur gesetzgeberisch unbedacht oder aber vorsätzlich grob interessengeleitet und ungerecht.

Christian Gizewski


Redaktionelle Verantwortung: Prof. Dr. Christian Gizewski, TU Berlin, FG Geschichte, Tietzenweg 98, 12203 Berlin, Tel.:030-8337810, EP: christian.gizewski@tu-berlin .