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Mietwucher. Zur Kulturtradition einer Rechts- und Sittenwidrigkeit seit der Antike bis in unsere Zeit.

Von Christian Gizewski.

Bearbeitungsstand: 4. Juli 2015.

Dies ist einerseits ein Internet-Gesamtprojekt zur historischen Entwicklung des Wohnungsmietrechts, zu den prinzipiellen Gerechtigkeitsdefekten der historischen Mietrechtsformen und zu den Defekten eines derzeitigen 'kapitalistischen' und insoweit sozial uninteressierten Bereicherungs-Mietrechts. durch einen fehlgeleiteten heutigen Gesetzgeber und die dadurch verursachten Mietpreisexplosionen und Mietervertreibungen in den Ballungszentren. Zum anderen geht es unter diesem Titel um den im folgenden Aufsatz (Internet-Beitrag)

An dieser Stelle sind derzeit zusammengestellt:

1. der Erfahrungsbericht eines Streitunterlegenen nach einem Mietrechtsstreit,

2. der Erfahrungsbericht eines mit einer Eigenbedarfsklage überzogenen Mieters,

3.Überlegungen eines Betroffenen betreffend die Selbstverteidigungs-Notwendigkeit für alle ähnlich Bedrängten, einen, soweit vorhanden, mietpolitisch parteilichen Typus Berliner Entmietungs-Justiz sowohl gerichtlich als auch publizistisch und verfassungsrechtlich in Frage zu stellen,

4. Fortdauernde Appelle an die Parteien SPD, LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zur vereinigten Beseitigung des gegenwärtigen Mieterausbeutungs-, Drangsalierungs und Vertreibungs -Mietrechts des BGB und zur Einführung eines sozialen, nicht essenziell 'marktliberalen', sondern im wesentlichen öffentlich-rechtlich aufgebauten Wohnungsrechts - nach einem hoffentlich bald eintretenden Regierungswechsel,

5. der hier zur kritischen Kommentierung vorgesehene Mitschnitt einer am 8. Aug. 2015 vom Deutschlandfunk ausgestrahlten Diskussionssendung 'Wie kann Wohnen bezahlbar bleiben? Robert Göötz und Lukas Siebenkotten im Gespräch mit Matthias Hanselmann' (aus: http://www.deutschlandradiokultur.de/immobilienmarkt-wie-kann-wohnen-bezahlbar-bleiben.970.de.html?dram:article_id=327687 )

sowie 6.

WOHNUNGSPOLITISCHEN DISKUSSIONSFORUM

ZU ALLEN OBEN ANGESPROCHENEN THEMEN KÖNNEN KURZGEFASSTE BEITRÄGE UND KOMMENTARE VON ALLEN NATÜRLICHEN PERSONEN, AMTSSTELLEN. GERICHTEN, VEREINIGUNGEN UND PARTEIEN HIER VERÖFFENTLICHT WERDEN.


Zu dem Gesamtprojekt gehört auch die nun folgende Internet-Abhandlung 'Gizewski, Mietwucher. Zur Kulturtradition einer Rechts- und Sittenwidrigkeit seit der Antike bis in unsere Zeit.

Übersicht

A. Zu den römisch-rechtlichen Verhältnissen der Antike.

B. Zur nachantik-mittelalterlichen Entwicklung des Wucher-Verbots bis zur 'Rezeption des Römischen Rechts'.

C. Zur mittelalterlichen Entwicklung des Wucher-Verbots seit der 'Rezeption des Römischen Rechts'.

D. Zur Neutralisierung des Wucher-Verbots in den aufgeklärt-neuzeitlichen liberal-ökonomischen Theoriebildungen.

E. Zur Entwicklung des Miet-Wuchers im 19., 20. und beginnenden 21. Jahrhundert.

F. Zur politischen Realisierung von Alternativen gegenüber dem derzeitigen Mietwucher-Recht.

G. Zu Alternativkonzepten im einzelnen.

H. Zur Beurteilung der Wohnungsrechtsgrundsätze in Deutschland zwischen 1900 und 1991.

I. Weiterführende Schlußbemerkungen.

ANMERKUNGEN.

A. Zu den römisch-rechtlichen Verhältnissen der Antike.

Die Wohnungsmiete nach §§ 549 ff. BGB ist ein Teil des heutigen allgemeinen Mietrechts (§§ 535 ff. BGB). In ihren Grundstrukturen geht sie auf das römisch-rechtliche Institut der 'locatio conductio rei' zurück, eines - nicht nur, aber auch, und zwar wesentlich - die Wohnungsmiete betreffenden - 'Konsensualkontrakts' (d. h. eine nachweislich erklärte Willensübereinstimmung'), bei dem sich der 'locator' (Vermieter) und der 'conductor' (Mieter) mit ihren rechtlichen Interessen 'gegenüberstehen'. Besser gesagt: der Vermieter steht dem Mieter gegenüber. Denn in der Regel ist der 'locator' bei der Wohnungsmiete auch Eigentümer ('dominus') des Hauses, in dem sich die vermietete Wohnung befindet. Obschon aus der Eigentümerstellung des 'dominus' keine direkten Rechtsansprüche gegen den Wohnungsmieter hervorgehen, so ergeben sie sich doch faktisch aus den 'hausherrlichen' Kompetenzen. Auch wenn Wohnungsmieter nicht zur 'familia' eines 'dominus' zu gehören pflegen, hat dieser, den man auch als einen 'Haus-Souverän' bezeichnen könnte, ein Unmaß indirekter rechtlicher Einflußmöglichkeiten, die den Wohnungsmieter in eine sozial nachgeordnete Stellung drängen. So kann der 'dominus' nach römischem Recht sein Grundstück verkaufen oder sein Haus abreißen, ohne auf einen oder mehrere Wohnungsmieter irgendeine Rücksicht nehmen zu müssen. Ihm steht dabei sogar ein Recht zur kündigungslosen, einseitigen - also von ihm persönlich - vollzogenen Räumung (lat. Rechtsbegriff 'expellere') zu. Der Käufer eines Grundstücks ist ferner an die von seinem Rechtsvorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietverträge nicht gebunden. Auch er kann von Anfang an einseitig 'räumen'. In dieser sozialen Rücksichtslosigkeit hat das antike römische Mietrecht Ähnlichkeit mit der 'servitus', dem römischrechtlichen 'Eigentum an Menschen' mit seinen völlig 'freien' wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten. Es ist wirtschafflich gesehen im wesentlichen ein Bereicherungsrecht. Ähnlicher Art ist insoweit auch die 'locatio conductio operarum', im Deutschen etwas undeutlich 'Dienstvertrag', genannt, mit ihren Möglichkeiten zur Bereicherung an fremder Arbeitskraft.

'Dominium' und 'locatio conductio operarum' mit ihren traditionsgeschichtlichen Nachwirkungen sollen im folgenden nicht miterörtert werden. Es geht nur um die - sozialgeschichtlich ebenso wichtige, aber dennoch im allgemeinen etwas vernachlässigte - 'locatio conductio rei' in ihrer moralisch überwiegend negativ zu bewertenden Wirkungsgeschichte bis heute, d. h. bis zum Beginn des Wahljahres 2013 1)

Einen Gerichtsschutz gegen Vermieterwillkür in Form eines bei verschiedenen römischrechtlichen Vertragstypen möglichen 'bonae fidei iudicium' (Treu und Glauben' nach § 242 BGB heutigen deutschen Rechts) gab es im römischen Recht grundsätzlich nicht, sondern nur in Ausnahmefällen. Denn bei den mietrechtlichen Ansprüchen römischen Rechts handelte es sich um solche aus einem durch Rechtsprechung und Jurisprudenz 'fest typisierten Vertragsverhältnis' . Durch jahrhundertelange römische Rechtsprechung und Jurisprudenz hatten sich in diesem Anwendungsbereich des Rechts festgeprägte Normen entwickelt und fanden u. a.auf Wohnungsmietverhältnisse Anwendung. Zu den fest typisierten Verträgen gehörten außer der 'Miete' ('locatio conductio rei') sonst noch der 'Kauf' ('emptio venditio'), der 'Gesellschaftsvertrag' ('societas') - und der 'Auftrag' ('mandatum'). Der Zweck einer solchen Vertragstypisierung bestand darin, die Berufung auf allgemeine Gerechtigkeitsprinzipien, die bei anderen römischrechtlichen Vertragsverhältnissen durchaus möglich war, grundsätzlich auszuschließen. Ein Grund dafür dürfte gewesen sein, daß den für Rechtsgutachten (responsa) zuständigen römischen Juristen alle wichtigen Regelprobleme bei den vier genannten, in der Alltagspraxis ständig benutzten Vertragstypen hinreichend umfassend gelöst zu sein schienen.

Aber es dürfte auch soziale und politische Gründe für sie gegeben haben - der Art, wie sie aus den folgenden Ausführungen zum römisch-rechtlichen 'Mietervertrag' hervorgehen.

Quelle der obigen Abbildung: Bilddokumente römischer Technik. Im Auftrag des Vereins Deutscher Ingenieure zusammengestellt von Dr.-Ing Fritz Kretschner, 5., neubearbeitete Auflage. VDI-Verlag Düsseldorf 1983, S. 36 .

Ausgestattet mit weitgehenden rechtlichen Möglichkeiten, konnte der Wohnungsvermieter nach römischem Recht dem Mieter nämlich auch die Zustimmung zu Mietpreiserhöhungen oder zum Nachgeben in anderern Fragen des Wohnverhältnisses unschwer abnötigen.

Bei Streitigkeiten unter Mietern nahm er ferner faktisch die Stellung eines Richters ein, was ihm bei entsprechendem Charakter weitere skrupellose Handlungsmöglichkeitren eröffnete.

Wirtschaftlich konnte er sich so an 'seinen' Mietern vor allem dann erheblich bereichern, wenn er die Vermietung, wie in der Antike in den größeren Städten häufig, in einer 'Mietskaserne' ('insula') gewerbsmäßig betrieb. 'Insulae werden in den römisch-rechtlichen Schriftquellen häufig erwähnt. Als Beispiel diene die Stelle Dig. 1. 15, 3. 2, wo es um den polizeilichen Schutz der Mietwohnungen in solchen Häusern gegen die häufigen Einbrüche geht, bei denen den Mietern das wenige Wertvolle, was sie auf übersichtlich kleinem Raum besaßen, gut geraubt werden konnte.

Mietwucher, Mieterwillkür und Mieterkasernieung konnten unter römisch-rechtlichen Zuständen somit zu schwer abwehrbaren Plagen eines Mieterdaseins werden.

Es gab im Römischen Recht nur in äußersten Fällen einen - allerdings rein richterlich-verfahrensmäßigen - Weg, auf dem ein übermäßig bedrängter und übervorteilter Mieter gegen einen allzu kräftig zulangenden Vermieter Schutz erhalten konnte. Das war die Berufung auf das Vorliegen einer 'illegitimen Vorteilsnahme' vor dem Gerichtsbeamten. Dem angerufenen Richter stand dann das Verfahrensrecht zu, von sich aus rechtlich formell bestehende Ansprüche einer ihre Vermieter-Macht offensichtlich skrupellos nutzenden Vertragspartei durch Rückgriff auf ein allgemeines Gerechtigkeitsprinzip dennoch zurückzuweisen: Er konnte solche Ansprüche notfalls als 'illegitime Vorteilsnahme', lateinisch 'faenus illegitimum', behandeln.

Als Beispiel dafür diene die Digestenstelle Dig. 22, 2, 4, 1. Im Titel 'De nautico faenore' werden in einem Rechtsgutachen ('responsum') gewisse Seehandelsgeschäfte als von einem Gericht nicht zu beachtend eingestuft. Das gelte dann, wenn die vereinbarten Zinsen 'illegitim' seien ("quod deerint legitimae usurae"). Die Höhe der noch als gerecht angesehener Zinsen ergebe sich dabei, so die Respondierjuristen, aus der vom Richter vorzunehmenden Abwägung von Nutzen und Schaden, Chancen und Risiken beider Vertragsparteien. - Im allgemeinen lag juristischer Lehrmeinung die äußerste Grenze des Anstands in Darlehensgeschäften bei 12 % Jahreszinsen.

Prinzipiell galt diese Richterkompetenz für alle denkbaren, vor Gericht verfolgbaren vertraglichen Ansprüche.Der Begriff 'faenus illegitimum' bezog sich etwa auch auf Geldkapital-Zinsen, Pachtzinsen und die Zinsen aus der Überlassung von dinglichen Rechten zur zeitweiligen Nutzung. Auch bei einer übermäßigen Mieter-Ausbeutung durch Mietsinsen konnte nach römischem Recht von 'faenus illrgitimum' gesprochen und dem Mieter dem unredlichen Vermieter gegenüber gerichtlicher Schutz gewährt werden.

Der weite Umfang des Begriffs 'faenus illegitimum' bedeutete, daß es bei ihm um ein letztes gerichtliches Hilfsmittel im Dienste des allgemeines Gerechtigkeitsprinzips ging.

B. Zur nachantik-mittelalterlichen Entwicklung des Wucher-Verbots bis zur 'Rezeption des Römischen Rechts'.

'Faenus illegitimum' ist das lateinischsprachige Äquivalent für das heutige deutschsprachige Wort 'Wucher'. Dieses ist allerdings nicht nur eine Lehnsübersetzung des römisch-rechtlichen Ausdrucks 'faenus illegitimum', sondern hat eigene sprachgeschichtliche Wurzeln in germanischen Rechtstraditionen. Dort bezeichnete das entsprechende germanischsprachige Wort ursprünglich sogar die gerechte Forderung einer Gegenleistung für eine Leistung. Aus dieser sprachgeschichtlichen Ausgangslage des Wortes 'Wucher' erklärt sich die heutige Bedeutung der biblischen Redewendung 'mit seinem Pfunde wuchern', in der ja gerade das Gegenteil der heute vorwiegenden rechtlichen Wortbedeutung gemeint ist.

Dieser Bedeutungswandel von damals bis heute ist auf den missionarischen Einfluß des Christentums zurückzuführen.

Zwar gehen einerseits auch die biblisch-neutestamentarischen Vorstellungen von den Gewohnheiten der nicht-christlichen Umwelt davon aus, daß außerhalb der Christen-Gemeinschaft das Zinsnehmen im allgemeinen legitim sei. Das kommt etwa in dem Jesus-Gleichnis vom ungetreuen 'Schalks-Knecht' in Matth 18, 23 ff.zum Ausdruck. Dieser, so der Sinn der Geschichte, habe nicht mit dem ihm anvertrauten 'Pfunde' Zinserträge erwirtschaftet, und genau so sei es - im übertragenen Sinne - mit den Gottesgläubigen, die nicht gewissenhaft und verständig mit dem ganzen ihnen von Gott gegebenen Leben, d. h. mit ihren ihren 'Begabungen', Anlagen, Gütern, Rechten und Verantwortungen umgingen.

Zu den Glaubenssätzen des Neuen Testaments gehört andererseits aber auch das radikale Verbot, von einem 'Bruder' im Glauben, also einem 'Christen', Zinsen zu nehmen. Dieses mit paradox erscheinender Schärfe formulierte Verbot steht in der Reihe der gegen die jüdische Tradition gerichteten, antithetisch formulierten 'Herrenworte'. Jesus Christus sagt etwa bei Lukas 34 f.(Luther-Übersetzung ins Deutsche): "Wenn ihr leihet, von denen ihr hoffet zu nehmen, was für Dank habt ihr davon? Denn die Sünder leihen den Sündern auch." Mit 'Sünder' (griech. 'hamartoloi') sind vor allem die 'ungläubigen' Geldverleiher, ob professionell oder nicht-professionell, gemeint. Damit war nicht nur ein zinsnehmendes Geldverleihen, sondern überhaupt jedes übermäßig erwerbsorientiert-eigennützige Geschäftsverhalten unter Christen ausgeschlossen. Wer so handelte, war ein gewissenloser 'Sünder', den am jüngsten Tage die göttliche Strafe erwartete.

Auch ganze dem Christentum nahe religiöse Bevölkerungsgruppen, in deren Rechts- oder Religionstraditionen das 'Zinsnehmen' von nicht zu ihnen Gehörenden erlaubt war, galten aus christlicher Sicht insoweit als sündig und göttlichem Zorn ausgesetzt. Aus diesem Grunde galten'die Juden' insoweit als sündig, ja sogar in besonderem Maße; denn sie durften nach ihren Traditionen, die ebenfalls ein Zinsverbot im Verkehr unter Glaubensgenossen kannten, zwar nicht von Juden Zinsen nehmen, wohl aber von Christen. Hier dürfte eine Nebenquelle - wenn auch nicht die Hauptquelle ('Christus-Mord') - der bis in die heutige Zeitgeschichte fortwirkenden gemeineuropäischen Tradition christlichen Judenhasses liegen.

Eine unumstrittene christlich-theologische Abgrenzung 'legitimer' von 'illegitimen' Zinsen, d. h. generell aus Gerechtigkeitsgründen zulässigen Geschäftsgebarens von dem im Gerechtigkeitssinne unzulässigen ist in der christlichen Kirche des Mittelalters einige Jahrhunderte lang offenbar deshalb schwer gefallen, weil es das radikale Zinsverbot der 'Herrenworte' des neuen Testaments gab.

Zwischen klaren Verurteilungen alles Zinsnehmens durch einige Konzilien und Päpste und sogar durch den philosophisch-systematisch argumentierenden Theologen Thomas von Aquin gab es kirchlich tolerierte oder gar privilegierte Ausnahmen, etwa für den Fall, daß die Zinsen gemeinnützigen Zwecken zugutekamen oder daß sie für die Substanzerhaltung des verliehenen Kapitals unverzichtbar waren.

C. Zur mittelalterlichen Entwicklung des Wucher-Verbots seit der 'Rezeption des Römischen Rechts'.

Spätestens mit der Rezeption des Römischen Rechts seit dem 11. Jahrhundert, die auch das frühe mittelalterlich-kirchliche 'Kanonische Recht' beeinflußte, hat es jedoch eine kirchlich-offizielle Milderung des strengen christlich-sittlichen Postulats dahin gegeben, daß, wie im Römischen Recht, ein Unterschied gemacht werden müsse zwischen 'legitimer', d. h. in den Grenzen des Anstands und der Rücksichtnahme bleibender Geschäftstätigkeit und 'illegitimer' Geschäftemacherei, d. h. gerichtlich und auch kirchlich nicht tolerierbarer skrupelloser Ausbeutung und Drangsalierung anderer Menschen.

Damit waren viel weiter als bisher folgenreiche Möglichkeiten, vor allem für das sich in dieser Zeit entfaltende städtische Gewerbe- und Bankenwesen, eröffnet. Nunmehr war es möglich, ohne schwerwiegende religiös-sittliche Verurteilung und zugleich rechtlich 'legitim' durch Geschäftstätigkeit zu prinzipiell grenzenlosem 'Reichtum' oder 'Wohlstand' zu gelangen. Die Grenze zwischen anständigem und unanständigem wirtschaftlichen Verhalten - auch bei Mietverhätnissen - hing allerdings, wie im Römischen Recht, dessen Institutionen nun bei der Rechtsprechung in den meisten europäischen Ländern größere Bedeutung als zuvor erhielten, davon ab, ob im Rechtsstreit eine gerichtliche Einzelfallabwägung eine Rechtswidrigkeit wegen Wuchers feststellte.

D. Zur Neutralisierung des Wucher-Verbots in den aufgeklärt-neuzeitlichen liberal-ökonomischen Theoriebildungen.

Eine weitere - neuartige - Schwächung eines christlich-kirchlichen Sittlichkeitsdenkens im Wirtschaftsverkehr trat dann seit dem 18. Jahrhundert durch ökonomische Theoriebildungen ein, welche als Beginn eines 'kapitalistischen', d. h. 'liberal-ökonomischen' Denkens gelten. Adam Smith etwa, vom Selbstverständnis her ein 'aufgeklärter' 'Moralphilosoph', begründete in seinem Werk 'Der Wohlstand der Nationen' (1776) die Theorie, das wirtschaftliche Eigeninteresse der Menschen sei die Haupttriebkraft gesellschaftlichen 'Fortschritts' und, wenn möglichst unreglementiert belassen, von selbst Garantie für eine vernünftig und gerecht geordnete Gesellschaft. Mit der darin liegenden Neuverteilung der Gewichte von religiös begründeter 'Sittlichkeit' hin zu ökonomisch-theoretisch begründetem 'Allgemeinwohl' erscheint auch das Thema 'Wucher' in einem neuen Licht. Wer dessen Vorliegen im Einzelfall argumentativ behaupten wollte, mußte sich nun nicht nur mit Gerechtigkeitskriterien, sondern auch mit ökonomisch-theoretischen Einwänden auseinandersetzen.

Aus dem neuen 'kapitalistsch'-theoretischen Blickwinkel heraus mußten die Lebens-Interessen der nicht zu den bereicherungsfähigen, eigennutzgeleiteten Wirtschaftssubjekten gehörenden Bevölkerungsklassen als marginal, ja als unwichtig für das 'allgemeine' Wohl erscheinen.

Zu diesen Klassen gehörte gewiß der wirtschaftlich hilfsbedürftige (arme), stets sehr große, ja wahrscheinlich immer majoritäre Anteil der Bevölkerung, d. h. der Teil, der seine essentiellen Lebensinteressen nicht sichern konnte. Das waren vor allem die Interessen an gerechtem, aureichend lebenssicherndem Lohn, aber auch an medizinischer Versorgung, an fürsorglich fördernder Kindererziehung und nicht zuletzt an angemessenen, bezahlbaren Wohnverhältnissen. Derartige Lebensinteressen zumindest bei der Gesetzgebung und in der Regierung beiseitezulassen galt nun als wirtschaftstheoretisch begründet, ja als 'modern' und 'liberal' besonders achtbar.

Was diejenigen Bevölkerungsschichten betrifft, welche aufgrund ihrer Einkünfte als Handwerker, Kleingewerbetreibende, Inhaber kleinerer angesparter oder ererbter Vermögen, Beamte, Angestellte und andere Bedienstete, Pastoren, Lehrer oder Ärzte ihre Existenz zwar sichern konnten, so hatten diese dennoch keinerlei Möglichkeiten zu einer - als so vorbildlich angesehenen - 'kapitalistischen' Reichtumsbildung.

Niemand aus der ersten und wenigstens viele aus der zweiten Bevölkerungsgruppe waren in der Lage, ein eigenes Haus zu erwerben oder zu bauen. Allenfalls gemeinschaftlich ('genossenschaftlich') konnten sie derartiges bewerkstelligen.

Wer aber kein eigenes Haus hatte, war in der Regel genötigt, zur Miete bei denen zu wohnen, die ein so großes Vermögen hatten, ein Haus oder mehrere davon zu besitzen und nicht nur für den eigenen Wohnbedarf, sondern erwerbswirtschaftlich, also mit 'Gewinn', zu nutzen. Das galt - in verschiedenen Vertragsrechtsgestaltungen bei der dienstbaren Landbevölkerung, vor allem aber in den Städten.

Insoweit spiegelten sich markante Einkommens- und Vermögensdifferenzen einer Gesellschaft auch im zahlenmäßigen Verhältnis der Hausbesitzer zu dem der Nicht-Hausbesitzer wieder.

E. Zur Entwicklung des Miet-Wuchers im 19., 20. und beginnenden 21. Jahrhundert.

In früheren Jahrhunderten dürften diese Differenzen viel ausgeprägter gewesen sein als heute, zu Beginn des 21. Jahrhunderts, in einer Gesellschaft wie dem deutsch-bundesrepublikanischen 'Sozialstaat'. Seit Beginn der 'Industrialisierung' im 18. Jahrhundert nahm aber - im Vergleich zu agrarisch geprägten früheren Epochen - die Größe der an vielen Industriestandorten sich konzentrierenden städtischen Bevölkerung, die aus Lohnarbeitern bestand, stark zu. Damit stellte sich dort nicht nur das Problem einer liberal-kapitalistischen Ausbeutung fremder Arbeitskraft, sondern auch einer sowohl übermäßigen als auch sozial ungerechtfertigten, also ebenfalls ausbeuterischen Mietpreisnahme.

Aus theoretischen Gründen gab es dabei keinerlei liberal-kapitalistischen Ansatz für eine politische, d. h. allgemeine Wohnungsvorsorge.

Auch heute noch - unter der schwankenden Wirksamkeit eines in viele Einzelfragen unklaren bundesrepublikanisch-grundgesetzlichen Sozialstaatsprinzips - ist das Verhältnis von Hausbesitzern zu Nicht-Hausbesitzern, also im wesentlichen Mietern, problembeladen.

Bereits in dem um 1900 geschaffenen BGB-Modell des privatrechtlichen Wohnungsmietrechts war das Verhältnis zwischen den dem Vermieter entstehenden Kosten für die Bereitstellung von Wohnraum einerseits und andererseits den gesetzlich ermöglichten, durch nachfrage- und spekulationserzeugten Preisbildungsfaktoren erzeugten Wohnungsmarktmietpreisen stark verzerrt.

Nach derzeitigem freimarktwirtschaftlich umgestalteten BGB-Mietspiegel-Mietrecht bekommt der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum eine Miete, welche seine für diesen Zeitraum errechenbaren, gerechterweise zu berücksichtigenden Kosten für die Bereitstellung des speziell vom Mieter genutzten Wohnraums um fast 100 % übersteigt.

Berechnungsbeispiel.

Es handele sich ein Haus mit einer Wohnnutzfläche von 400 m2.

Beispielshalber sei ausgegangen von Grundstückserwerbskosten in Höhe von 1.000.000, 00 EUR., ferner

Ausbau-, Umbau und Reparaturkosten in Höhe von insgesamt - einschließlich geldwerter Eigenarbeit des Erwerbers - 200.000,00 EUR, ferner

Erschließungs- und Infrastrukturwartungskosten - einschließlich geldwerter Eigenarbeit des Erwerbers- sowie Steuern und Gebühren von zusammen: 100.000,00.

Einen Berechnungszeitraum von 20 Jahren vorausgesetzt bedeutet das auf das Jahr umgerechnet:

Erwerbskosten: 50.000,00 EUR (im Jahr)

Ausbau und Umbaukosten: 10.000.00 EUR (im Jahr)

Erschließungs und Infrastrukturkosten: 5.000,00 EUR (im Jahr)

Zusammen sind dies im Jahr 65.000.00 EUR für eine gesamte Mietwohnungsnutzfläche von 400 m2 .

Umgerechnet auf 100 m2 ergeben sich dann ca 16.222,00 EUR.

Umgerechnet auf 12 Monate sind dies ca. 1351,83 EUR pro Monat.

Dies sind also die auf den Monat und eine Teilfläche von 100 m2 umgerechneten Vermieterkosten für die Bereitstellung vermietbarer Wohnfläche in seinem Grund- und Hauseigentum.

Bei einer nur Gerechtigkeitsüberlegungen folgenden Betrachtungsweise wäre es angemessen, nur einen Teil der Reparatur- und Wartungskosten, die pro Monat vom Vermieter aufgewandt werden müssen, in eine gerechte Berechnung der Mietpreishöhe eingehen zu lassen. Als Kostenbeteiligung an den jährlich entstehenden Reparatur- und Wartungskosten von - zusammen - 15.000.00 EUR für das ganze Haus wären dann für eine Wohnungsnutzfläche von 100 m2 - auf den Monat umgerechnet [15.000:12 =1.250] - ein Viertel von 1.250 EUR, d. h. 312,50 EUR anzusetzen.

Wenn eine Wohnung der beschriebenen Art in irgendeinem Mietspiegel als mit 700,00 EUR vermietbar bewertet ist, so erhält der Vermieter lediglich aus Marktgründen mithin einen Gewinnanteil von monatlich ca. 388 EUR, d. h. von 55,40 % des Gesamtmietbetrags bzw. von 121 % seiner Aufwendungen im engeren Sinne für den Mieter.

Das bedeutet: er erhält eine Verzinsung von 121 % auf das von ihm eingesetzte Kapital.

Eine derart hohe, gesetzlich ermöglichte Gewinnspanne läßt sich nur begreifen als 'Verzinsung' des eingesetzten Grundvermögens-Kapitals und damit als ein bedauerlicher- und ungerechterweise gesetzlich unterstützter, die Vermieterseite begünstigender und einen großen Teil der Mieter ausplündernder Mietwucher .

Demgegenüber könnte man nun in Rechnung stellen, es sei Absicht des 'Gesetzgebers' gewesen, durch eine hohe 'Gewinnspanne' die 'Privatinitiative' für den Mietwohnungsbau zu fördern.

Doch hätte dies dann deutlich und öffentlich als gesetzlicher Regelungszweck zum Ausdruck gebracht werden und zuvor enzsprechend diskutiert werden müssen.

Bei einem solchen Regelungszweck hätten dann gerechterweise aber auch folgende - bisher niemals von den das derzeitige BGB-Mietrecht tragenden Parteien öffentlich wahrnehmbar diskutierten - rechtlichen Anschlußfragen gesetzlich mitgeregelt werden müssen:

  • überhaupt nach dem verfassungsmäßigen Recht des 'Gesetzgebers' zu einem derart weitgehenden, umverteilenden Eingriff in die Vermögen der Mieterseite,
  • nach einem aus entsprechenden Zahlungen hervorgehenden angemessenen Beteiligungsrecht am Grundeigentum des jeweiligen Vermieters,
  • nach irgendeinem Geldausgleich für die Vermieterseite durch den Staat,
  • nach einem akzentuiert 'sozialen', also nicht privatkapitalistisch konzipierten öffentlichen Wohnungsbau.

Da dies alles vom bisherigen 'Gesetzgeber' nicht geregelt wurde, bleibt nichts anderes übrig als auf die erwähnte gesetzgeberische Begünstigung einer ungerechtfertigten Vermieterbereicherung zu schließen, und zwar unter der nicht-deklarierten Voraussetzung, daß das 'Marktwirtschafts-Prinzip' in den Wohnverhältnissen schon irgendwie zu allseits gerechten und zweckmäßigen Lösungen führen werde.

Noch abwegiger ist eine solche Annahme, wenn man den derzeitigen - labyrinthisch formulierten - § 559 BGB mitberücksichtigt: "Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken (Modernisierung) oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete mit 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen."

Tatsächlich verlagert diese 'Rechtsregelung' begründungslos die Kosten einer Haussanierung mit einem weit über dem 'üblichen', heute sehr niedrigen Basiszins liegenden, wucherähnlichen 'Zinssatz' von 11 % auf die Mieterseite, und zwar als - dauerhafte - Mieterhöhung. Die rechtsstreit- und damit anwaltskostenträchtige Dehnbarkeit der verwendeten Begriffe dieser - im Jahre 2003 - eingeführten gesetzlichen Regelung macht im übrigen die einkommenschwächeren Mieter faktisch wehrlos gegen einen in seinen Zwecken gänzlich undurchsichtig belassenen, enteignungsgleichen gesetzgeberischen Eingriff in ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

Dieser dürfte sich bei einer inhaltlichen verfassungsgerichtlichen Nachprüfung als im Widerspruch zu Art. 14, Abs. 1 und 3 GG stehend erweisen, vorausgesetzt das Bundesverfassungsgericht steht außerhalb einer freimarktwirtschaftlichen Ideenbeschränkung.

F. Zur politischen Realisierung von Alternativen gegenüber dem derzeitigen Mietwucher-Recht.

Im Jahre 2008 waren nach einer Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamts bei einer Gesamteinwohnerzahl von ca. 81 Mill. in Deutschland ca. 15 Mill. erwerbswirtschaftlich tätige Haus- und Wohnungseigentumsbesitzer (= 18,00 % der Bevölkerung), 29 Mill. überwiegend eigenbedarfsnutzende Haus- und Wohnungseigentumsbesitzer (35,9 %) und 37 Mill. Mieter. 45,7 % der deutsch-bundesrepublikanischen Bevölkerung, also knapp die Hälfte der Bevölkerung waren Mieter. Dieser Bevölkerungsanteil ist heute - in dem oben dargelegten Sinne - tendenziell wuchergeplagt, es sei denn es gebe irgendwann zuverlässige Sicherungsmöglichkeiten gegen wucherndes, also unbegrenzt erwerbswirtschaftlich-eigeninteressiertes Vermieterverhalten.

'Die Mieter', statistisch gesehen, stehen als der weitaus größere Teil der Bevölkerung der weitaus geringeren Anzahl 'der Vermieter' gegenüber. Sie befinden sich deshalb überall dort, wo sich dieses Zahlenverhältnis in konkreten Nachfragesituationen äußert, in einer kaum abänderbaren starken 'Nachfrage'-Position - 'marktwirtschaftlich gesprochen. Bei einer 'marktwirtschaftlich frei' sich vollziehenden Preisentwicklung muß dies an den Brennpunkten der Nachfrage ('Ballungszemtren') zu einem ständigen Steigen der Mietpreise bis an die Grenze des von der Vermieterseite Erreichbaren führen.

Dies läßt sich am Beispiel der derzeitige Entwicklung auf dem 'Berliner Wohnungsmarkt 2012' veranschaulichen. Diese hat - wie in anderen bundesrepublikanischen Großstädten - ausgehend von den derzeitigem BGB-Mietrechts-Regelungen und ihren Konnex-Vorschriften eine explosionsartige Entwicklung genommen und zahlreiche unakzeptable soziale Begleitfolgen - insbesondere die Verdrängung nicht-vermögender Bevölkerungsgruppen aus ihren angestammten Wohngebieten - gehabt.

Wieweit solche Entwicklungen künftig noch gehen können, hängt wesentlich von dem Gewicht ab, das die berechtigten Interessen der Mieterseite beim Staat und seinen Institutionen in der wohnungsbezogenen Gesetzgebung zukünftig werden finden können. Wahlen wie die im deutschen Bundesgebiet 2013 bevorstehenden können immerhin eine allzu vermieterfreundliche Regierung wie die gegenwärtige - gemeint sind beide Parteien, die christlich-kapitalistische und die freiheitlich-marktextremistische - vertreiben, wenn nun, am Ende ihrer seit 2009 jahrelang überprüfbaren Regierungspräsenz, hinreichend deutlich geworden ist, daß sie mietrechtlich einseitig fördernd für Hausbesitzer- und Vermieterinteressen, d. h. solche einer- letztlich recht eng gefaßten - 'bürgerlichen' 'Mittelstands'-Klientel, gestanden hat und steht.

Politisch gesehen, wären 'die Mieter' - ca. 46 % der Wahlbevölkerung - , würde ihr Stimmgewicht bei Wahlen politisch zusammengefaßt, in der Lage, ihre berechtigten Interessen 'der Vermieterseite' (nur ca. 20 %) gegenüber mit einer gewissen Unterstützung aus dem 35,90 %-Segment eigennutzenden Haus- und Wohnungseigentumsbesitzer politisch und gesetzgeberisch nachhaltig zur Geltung zu bringen.

G. Zu Alternativkonzepten im einzelnen.

Wie können aber in heutiger Zeit politische Konzepte 'gerechter Ordnung' für die allgemeinen Wohnverhältnisse, d. h. eines dem Einkommen und Vermögen aller Wohnungsbedürftigen angemessenen, politisch gesicherten Interessenausgleichs dort aussehen?

I. Ein traditionell-zivilrechtliches Konzept läßt sich so vorstellen: Für die Erstellung von Wohnmöglichkeiten für die Bevölkerung werden weiterhin primär private Grundbesitzer als verantwortlich angesehen. Die Vermietung ist privatrechtlicher Art und richtet sich nach den Marktverhältnissen. Doch wird - ergänzend - das privatrechtliche Prinzip der 'guten Sitten' (§ 242 BGB) im Hinblick auf die Wohnverhältnisse eingehend positiviert

Das bedeutet: Auf ihre eigenen Kosten erstellen und erhalten private Grundeigentümer oder -besitzer weiterhin Gebäude, in denen sie Wohnraum für Mieter anbieten. Sie bieten damit etwas an, für das nach dem vertraglichen Grundprinzip des 'do ut des' von Nachfragenden eine Gegenleistung, und zwar in Geld, erbracht werden muß. In die Bemessung der Mietpreishöhe muß dann gerechterweise einmal eine Beteiligung an den privaten Kosten des Baus, an der Erhaltung und an der Verwaltung des bereitgestellten Wohnraums eingehen, zum anderen irgendein darüber hinausgehender 'wirtschaftlicher Gewinn', der die Leistung des Vermieters in einem tolerablen Rahmen lohnend macht. Dabei können verschiedene unterschiedliche oder gar kontrastierende Momente eine berechtigte Rolle spielen wie die Lebensbedürfnisse des Vermieters, die Finanzierung der Betriebskosten oder die öffentlichen Belastungen und Abgaben.

Ein detailliert umgestaltetes privatrechtliches Prinzip der 'guten Sitten' hätte dann allerdings zuverlässig und praktikabel zu sichern, daß der Gewinnanteil im Hinblick auf die Zahlungsfähigkeit der Mieterseite im Einzelfall sowohl gerechte als auch unumgehbare Grenzen hat. Anders gesagt: Mietwucher müßte zuverlässig ausgeschlossen sein. Das allein schon ist schwer zu erreichen.

Sittenverstöße auf dieser denkbaren Basis wären ja auch zivilprozessual nur schwer geltend zu machen. Das komplizierte Zivilprozeßrecht überfordert als solches sowieso schon durchweg den 'einfachen Mieter', weil es immer wieder Verfahrensfallen für ihn bereithält, jedenfalls wenn er nicht anwaltlich beraten wird. Anwaltliche Vertretung kostet andererseits Geld, welches viele Mieter nicht haben. Aus solchen Gründen wäre die Mieterseite prozessual handlungsbeschränkt und bliebe insoweit faktisch die schwächere Partei in einem Mietverhältnis.

Auch aus anderen Gründen könnte sie faktisch Opfer des Mietwuchers bleiben, nämlich eines solchen, wie er in einer heute - aus anderen Gründen (Ausländerzuzug) - weitverbreiteten Praxis verdeckten Mietwuchers ('wilder Wohnungsmarkt') zu beobachten ist.

II. Ein zweites Alternativ-Konzept der gesetzlichen Regelung der Wohnverhältnisse geht von einer primär öffentlich-rechtlichen Form ihrer Positivierung aus.

Dieses Konzept entsteht aus der Überzeugung, daß offener und verdeckter Mietwucher aufgrund unklarer und schwer durchsetzbarer Privatrechtsregeln entsteht, und verfolgt.generell die Absicht, derartige Mißstände im Wohnungswesen politisch-legislatorisch sicher auszuschließen.

Dabei ist eine Unter-Version denkbar, bei der das privatrechtliche Mietrecht teilweise erhalten bleibt, und eine zweite, bei der das Mietrecht insgesamt zum öffentlichen Recht wird.

In der ersten Unter-Version des zweiten Konzepts ('öffentlich-rechtliche Wohnraumbewirtschaftung') werden aus wohnungspolitischen Gründen - unter anderem - die Mietpreise nach einheitlichen und übersichtlichen Maßstäben gesetzlich fest geregelt und alle Möglichkeiten ihrer Übertreibung oder Umgehung ausgeschlossen. Die Vermieterseite bleibt jedoch zivilrechtlich zuständig für Erwerb und Erhaltung der Bausubstanz und die Hausverwaltung. Dabei wird sie u. U. durch öffentliche Subventionen unterstützt.

In der zweiten Unter-Version des zweiten Konzepts gibt es prinzipiell keinen privatrechtlichen Haus- und Wohnungsbesitz. Alle Rechte an Wohnraum sind öffentlich-rechtlicher Art. Insoweit gibt es ein ausschließlich öffentlich-rechtliches 'Wohnungs- und Immobilienrecht'. Die Regelung und Verwaltung der Wohnraumverhältnisse wird dan konsequenterweise auch ein - der Idee nach zweckgebunden und effektiv zu organisierender - Teil der öffentlichen Verwaltung.

Bei diesen beiden Versionen wäre im wesentlichen die Verwaltungsgerichtsbarkeit für die Entscheidung von Rechtsstreitigkeiten zuständig. Deren Prozeßrecht wäre für die Mieterseite weitaus leichter zu handhaben als das Zivilprozeßrecht.

H. Zur Beurteilung der Wohnungsrechtsgrundsätze in Deutschland zwischen 1900 und 1991.

Die Entwicklung des 'modernen' Wohnungsmietrechts in Deutschland erlaubt eine historische Einschätzung der Notwendigkeit heutiger Alternativlösungen:

Schon bei der Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches am 18. 8.1896 im kaiserzeitlichen Deutschen Reich wurden zwar - allerdings gegen den Widerstand der damaligen, der heutigen, 'wirtschaftsliberalen' FDP vergleichbaren, besonders wirtschafts- und reichtumsnahen 'Nationalliberalen Partei' - einige wenige der sozial besonders rücksichstlosen Härten des rezipierten Römischen Rechts beseitigt. Das was eine Art politischer Kompromiß mit anderen mietpolitischen Richtungen im Interesse des allseits vorrangig für nötig gehaltenen Gesamtgesetzgebungswerkes BGB. So mußte nach neuem BGB-Recht nun etwa der Vermieter, welcher vermieteten Wohnraum für eigene Zwecke beanspruchte, dem Mieter unter Angabe sachlicher - wenn auch nur generalklauselartig im Gesetz formulierter - Gründe kündigen und ggf. den Gerichtsweg beschreiten. Auch trat im Falle des Eigentümerwechsels der Neuerwerber des Hauses an die Stelle des vormaligen Hausbesitzers, und der Mieter behielt alle zuvor mietvertraglich begründeten Rechte.

An einem sozialen Ungleichgewicht zwischen Vermieter- und Mieterseits änderte dies jedoch nichts Wesentlliches. Besonders in Kriegs- und Notzeiten waren daher zusätzliche Schutzvorkehrungen für die Mieterseite in Gestalt öffentlich-rechtlicher Wohraumbewirtschaftungsvorschriften nötig. Das galt etwa in den Krisenzeiten der Weimarer Republik. Das NS-Regierungssystem behielt dann die zuvor eingeführte notstandsbedingte öffentlich-rechtliche Wohnraumbewirtschaftung als rechtlichen Normalzustand in Friedenzeiten, erst recht aber in Kriegszeiten bei.

Nach 1945 wurde im Bereich der Sowjetischen Besatzungszone und späteren DDR eine Wohnraumplanwirtschaft eingeführt, die bis 1989 bestand. Im Bereich der westlichen Besatzungszonen und späteren (alten) Bundesrepublik Deutschland wurde die kriegs- und notzeitbedingte Wohnraumbewirtschaftung der vorhergehenden Jahrzehnte beibehalten und durch mehrere Gesetze den Nachkriegsverhältnissen angepaßt. Erst nach 66 Jahren wurde das letzte 'Gesetz zur Regelung der Miethöhe' v. 18. 12. 1974 durch ein 'Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts' vom 19. 6. 2001 aufgehoben. Bedauerlicherweise unter einer SPD-Regierung (Schröder) wurde ein prinzipiell marktwirtschaftlich-privatrechtlich strukturiertes Wohnungsmietsystem ohne Not nach Jahrzehnten wieder eingeführt. Dessen vermutlich moderat-sozial gemeinten Schutzvorschriften zugunsten der Mieterseite und dessen neue, ebenfalls möglicherweise sozial angedachten Rechtsinstitute, etwa in den §§ 557 ff. BGB ('qualifizierter Mietspiegel', Engfassung der Kündigungsgründe, rechtliche Grenzen gegen Modernisierungsmißbrauch) haben sich jedoch als nicht hinreichend sicher gegen spätere 'Neuerungen' auf dem Gebiete des Mißbrauchs und der Rücksichtslosigkeit erwiesen und sind mittlerweile zum Einfallstor ungehemmt-marktwirtschaftlicher Bereicherung geworden.

Das Problem des BGB-basierten Mietwuchers stellte sich dabei auf einer neuen, nämlich einer von einem vermieterfreundlichen Gesetzgeber gesetzlich sanktionierten und geförderten Ebene. Der derzeit leider noch regierungsbestimmenden Parteienkoalition aus einer, um es zu wiederholen, christlich-kapitalistischen und einer freiheitlich-marktextremistischen Partei muß deshalb der maßgebliche Schuldanteil an den heutigen, wahnsinnig anmutenden Mietpreissteigerungen in den Großstädten der Bundesrepublik gegeben werden.

Klare und durchführbare, sozial begründete Mietpreisbegrenzungen oder noch besser umfassende Mietpreisgesetze gehören nicht zu ihrer auf unternehmerische Gewinnzonen und dortiges Wohlstandswachstum konzentrierten und insoweit politisch allzu beschränkten Ideenwelt.

Die Verhältnisse in Berlins d. J. 2012, durch eine Karte 'Wohnungsmarkt Berlin 2012' und ein Tabelle 'Aktuelle Mietentwicklung nach Stadtbezirken' 2) verdeutlicht dies. Marktmöglich-freie Mietpreiserhöhungen verbinden sich mit der Vertreibung traditionell ärmerer Bevölkerungsgruppen aus ihren angestammten Wohnquartieren.

Sie sind im wesentlichen, um es zu wiederholen, auf die Nichtexistenz wirksamer und unumgehbarer Mietpreisfestlegungen zurückzuführen.

Die Ermittlung 'ortsüblicher Vergleichsmieten' für 'qualifizierte Mietspiegel' ist zu einer klaren Mietpreisregelung keine Alternative mehr. Sie erleichtert vielmehr nur die Hinnahme ständiger Mietpreissteigerungen, die in keinem Verhältnis zur Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten stehen.

Ferner führt sie zu einer Zunahme der Grundstücksspekulation, die ihrerseits zurückwirkt auf die Mietpreisbildung.

Die Gegenwehr von Mietern gegen eine so ermöglichte, ungerechtfertigte Mietpreiserhöhung vor Gericht ist ferner durch mehrere in den letzten Jahren der gegenwärtigen Regierungskoalition erfolgte gesetzgeberische Einschränkungen des Rechtsmittelweges für rechtsschutzsuchende Mieter beschränkt worden.3)

Sogar von Politik wegen - wie kürzlich selbst in Berlin und selbst vom dortigen Regierenden Bürgermeisters (SPD) geäußert - werden Mieterhöhungen bis zu 15 % im Rahmen von Neuvermietungen als 'noch tolerabel' beurteilt. Hat denn dieser, um nur von ihm zu sprechen, überhaupt kein Gespür für das, was er als immerhin sozialdemokratischer Politiker öffentlich erklären und tun müßte? Steht er so unter dem Druck seines CDU-Koalitionspartners oder 'pragmatischer' Parteifreunde, daß er sozial unakzeptables, kaum verschleiertes Vermieter-Begünstigungs-Drängen in einem wässerigen Kompromiß derzeit (Mai 2013) einfach mitträgt? Kann er nicht den Koalitionspartner in Berlin wechseln - wo dies doch von der SPD auf Bundesebene, wie es scheint, angestrebt wird? 'Die Grünen' haben in dieser Hinsicht - im Wahljahr 2013 - bisher leider überhaupt nichts Detailliertes öffentlich geäußert.

Auf das Fehlen einer deutlichen Sprache zumindest derjenigen politischen Kräfte, von denen man sich früher einmal in Berlin ein soziales Gewissen hat erhoffen können, hat erst vor kurzem eine Demonstration in Berlin-Kreuzberg mit der Devise 'SCHÄMT EUCH' angesichts einer typischen Zwangsräumung anschaulich hingewiesen.4)

Wie stark ausgepägt darüber weit hinaus generell die Zweifel an sozialer Gerechtigkeit in der heutigen Bundesrepublik Deutschland mittlerweile sind, zeigt eine Allensbach-Befragung der jüngsten Zeit. Die Mietenentwicklung dürfte dabei nicht die geringste Rolle spielen.5)

Die leider noch gegenwärtige Bundeskanzlerin hat für den bis zum September 2013 dauernden Wahlkampf besonders betont, wie wichtig die Förderung der 'Mittelstands-Interessen' für die noch gegenwärtige Regierungskoalition sei. Die heutigen Konflikte zwischen unangemessen tolerierten, trotz des weit erscheinenden Begriffs 'mittelständisch' offenbar recht eng gefaßten wirtschaftlichen Bereicherungsinteressen einerseits und andererseits berechtigten Mieterschutz- und Preisregulierungsinteressen hat sie dabei nicht einmal andeutungsweise in diesem unzureichenden politischen Bekenntnis zum 'Sozialstaatsprinzip' angesprochen.

Vielmehr wurde auf Drängen des Grund- und Hausbesitzerverbandes ein neues Gesetz zur 'Bekämpfung' von 'Mietnomadismus' und zur erleichterten Zwangsräumung von Mietwohnungen bei Mietpreisrückständen am 18. März 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I S. 434). Diese Änderungen traten schon zum 1. Mai 2013 in Kraft.6)

Sie sehen vor:

  • ein 'Contracting', d. h. - auf deutsch gesagt und dann in seinen Mißbrauchsmöglichkeiten viel klarer erkennbar - eine Übertragung von Vermieteraufgaben auf 'privatgewinn'-mitbeteiligte Firmen. Es soll - vielleicht zur Vermeidung von Demonstrationsprotesten vor dem September-Wahltermin? - erst zum 1. Juli 2013 mit Geltung ausgestattet werden.
  • die Einschränkung der Mietminderung bei sog. 'energetischer Modernisierung',
  • die Einschränkung der mieterseitigen Härtefall-Einwände gegen die Umlage der sogenannten 'Modernisierungskosten' von 11 % auf die Mieterseite,
  • die Berufung der Vermieterseite auf sogenannte 'anerkannte Pauschalwerte' bei sogenannten 'Modernisierungsmaßnahmen',
  • die abmahnungslosen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei zweimonatigem Mietzahlungsrückstand,
  • das Pfändungsrecht des Vermieters bei Zwangsräumungen am gesamten Besitz des Mieters,
  • Sicherheitsleistungen von Mietern für die Miete, wenn sie gegen deren Höhe gerichtlich vorgehen wollen, und
  • die schnelle Durchführung von Räumungsverfahren, und zwar schon im Wege einstweiliger Verfügungen

Weitere BGB-Umformulierungen traten mit Wirkung vom 1. 7. 2013 - also 2 Monate vor der Bundestagswahl 2013 und offenkundig zur Werbung unter den Koalitions-Klientelen der C-Parteien und FDP in Kraft,

  • darunter die besonders vermieterfreundliche über die regelmäßige Umlage aller Betriebskosten - einschließlich Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflichtversicherung, von denen die Mieterseite überhaupt nichts hat - entsprechend der Wohnungsnutzfläche auf die Mieterseite (§§ 556, 556 a BGB).

Zu den gesetzlichen Erleichterungen, dabei vor allem zu den besonders bereicherungsgeeigneten 'Modernisierungsmaßnahmen', äußerte sich der 'Verband Haus und Grund', der diese Gesetzesneuerungen freimütig als sein Werk bezeichnet hat, im April 2013 in bezeichnender Weise und äußerst befriedigt (http://www.hausundgrund.de/mietrechtsnovelle.html) so:

"Im Hinblick auf energetische Modernisierungen wird das [scil. neu gefaßte] Mietrecht modernen Standards angepasst. Bislang war der Einbau einer Solarthermieanlage nicht zweifelsfrei eine energetische Modernisierung. Damit ist bald ebenso Schluss, wie mit unnötigen Formalien: So mussten Vermieter bislang alte Fenster zum Gutachter geben, um den Wärmedurchgangskoeffizienten zu ermitteln. Das kostete Geld und diente nur dazu, dem Mieter die Verbesserung im Detail vorrechnen zu können. Dieser Nachweis ist künftig mittels anerkannter Pauschalwerte möglich, so dass Gutachterkosten entfallen. Auch die Mietminderung in Folge einer energetischen Modernisierung tritt zumindest für drei Monate nicht mehr ein: Vermieter werden für ihre Investition in den Klimaschutz nicht mehr bestraft."

Die für solch brachiale Interessenvertretung verantwortlichen politischen Kräfte der 2013 glücklicherweise beendeten Bundesregierungskoalition haben sich damit aus dem Kreis aller billig und gerecht Denkenden entfernt. Warum die SPD späterhin mit den C-Resten der alten Regierungskoalition eine neue Koalition eingegangen ist, ist jedenfalls unter Aspekten des derzeitigen Vermieterbereicherungsrechts unverständlich.

Mögen die für dieses Recht Verantwortlichen baldmöglichst für längere Zeit im politischen Orkus verschwinden, damit es künftig zu mietwucherverhinderden Gesetzesregelungen und einem gerechten allgemeinen Wohnungsrecht kommen kann.

Die als politische Alternativen zur derzeitigen Koalitionsbildung in Frage kommenden Parteien sind andererseits aufgerufen, sich klar und eindeutig und vollständig zu ihren alternativen Wohnungsrechtsreform-Vorstellungen zu äußern, damit die Betroffenen bei möglicherweise baldigen Wahlen wissen, wen genau sie wählen und am besten nicht wählen sollen.

Vielleicht sollte in diesem Zusammenhang auch einmal die Möglichkeit der verfassungsmäßigen, detaillierten Einschränkung des Rechts an einem 'wirtschaftenden Eigentum' - einschließlich des Grund- und Hauseigentums - und zugleich einer entsprechenden Neufassung des verfassungsrechtlichen, in der bundesrepublikanischen Verfassungsgeschichte stets etwas unklar gebliebenen 'Sozialstaatsprinzips', d. h. die Fassung der Art. 14, 15 und 20 GG, neu bedacht werden. Man sollte nicht immer in den untauglichen Rechtstraditionen von vorgestern und gestern weiterdenken.

I. Weiterführende Schlußbemerkungen.

Die Wohnverhältnisse sind - nach den Vermögens- und Einkommensverhältnissen - der wichtigste Faktor für die materiell-wirtschaftliche Interessenbildung und -differenzierung in der Wahlbevölkerung demokratischer Staaten. Sie bedürfen stets einer überzeugenden gerechten Ordnung, in friedlichen Zeiten mit 'geregelten Lebensverhältnissen' ebenso wie in Kriegs- und Krisenzeiten.

In der Entwicklung des Mietrechts von der Antike bis in die frühere Neuzeit sind - wegen des Gewichts der römisch-rechtlichen Tradition im Bereich der Mietrechts-Gesetzgebung - stets unter Gerechtigkeitsaspekten völlig unakzeptable vermieterfreundliche Rechtsvorstellungen politisch bestimmend gewesen. Sie dürften deshalb stets auch für soziale Friktionen in an sich friedlichen Zeiten mitursächlich gewesen sein, weil sie ein rechtlicher, also hoheitlich bestimmter Grund der generellen Ausbeutung und sozialen Verelendung geringvermögender oder gar mittelloser Bevölkerungsschichten waren.

Demgegenüber richtete sich im Zusammenhang mit der Entwicklung des 'Sozialismus' seit dem 18. und 19. Jht. eine politisch-öffentliche und wirtschaftlich-theoretische Aufmerksamkeit systematisch und zunehmend auf das Phänomen einer Ausbeutung armer durch 'wohlhabende' soziale Klassen - und damit auch auf die mietrechtlichen Wohnverhältnisse und den dortigen Mietwucher. Seither gibt es immerhin zwei konträre Konzepte für die politische Gestaltung sozialer Wohnverhältnisse.

Es wäre dabei allerdings unrichtig, diese Frage im Zusammenhang einer viel weitergreifenden Sozialpolitik überzubetonen.

Auch für die Gegenwart gilt, daß nicht allein ein ungerechtes Mietrecht einen großen Teil der Bevölkerung plagt. Es gibt viele andere mittlerweile rücksichtslos marktwirtschaftlich deformierte Bereiche des gegenwärtigen Wirtschafts-und Soziallebens.

Es seien für die entsprechenden Flurschäden nur beispielhaft folgende, ganz unterschiedliche Typen von Problemen benannt. Die Liste läßt sich aber an dieser Stelle nicht sinnvoll fortsetzen und erörtern. Sie treten etwa hervor in

Die Schattenseiten einer derzeit recht 'mitteextremistisch' wirkenden 'liberalen' Marktwirtschaftsordnung sind nach allzu vielen derartigen Fehlentwicklungen zu deutlich, als daß ihnen nicht weitaus häufiger politisch-wirtschaftssteuernd entgegengetreten werden müßte als bisher üblich. Das geltende Verfassungsrecht ermöglicht sie ebenso wie die eines dazugehörigen übersichtlichen, staatlich-politisch ungestört beherrschbaren Wirtschaftsplanungsraums.


ANMERKUNGEN.

1) Die deutschsprachige rechtswissenschaftliche Literatur zur Geschichte des Mietrechts von der römischen Antike bis heute verteilt sich schwerpunktmäßig auf zwei juristische Teildisziplinen. die Geschichte des 'Römischen Rechts' und die des 'Deutschen Rechts'. Aber auch die Geschichte des 'Kirchenrechts' und eine vergleichende 'Europäische Rechtsgeschichte' sind von Bedeutung. Im Vordergrund rechtswissenschaftlicher Darstellungen stehen jedoch stets die rechtlichen Strukturen, selbst dann, wenn sie sich überdeutlich mit einer sozialen Problematik verbinden. Als Beispiel dafür sei das umfassende Werk von Max Kaser, Das Römische Privatrecht, 2 Bde. München 19712 genannt, das die sozialen Begleiterscheinungen und Grundmotive rechtlich erlaubter Bereicherung, die dieser Aufsatz in den Vordergrund stellt, zwar deutlich erkennt, aber nicht weiter ausführt. Das ist auch in anderer rechtswissenschaftlicher Literatur so, die sich mit der Geschichte des antiken Römischen Rechts und seiner Nachwirkungen in Europa befaßt. Die antiken römischrechtlichen Rechtsquellen stellen allerdings genügend Stoff für eine nicht primär juristische, sondern eine systematisch-sozialgeschichtliche Untersuchung des Ausbeutungscharakters römisch-rechtlicher Institute wie der 'locatio conductio', des 'faenus', des 'dominium' und der 'servitus' bereit. Es gibt auf diesem Gebiet, wie es scheint, auch allgemeingeschichts-wissenschaftlich noch viel Sinnvolles zu tun.

2) Kartenübersicht und Tabelle entnommen aus der: Berliner Zeitung, Nr. 26, Donnerstag 31. Januar 2013, S. 2. Unter der Überschrift "Raus ins Grüne" ist dort in einem 'Wohnkostenatlas' auf der Basis der Postleitzahlenhebiete angegeben, zu welchen Preisen Mietwohnungen von Januar 2012 bis Ende September 2012 angeboten wurden

3) Eingehendere Ausführungen dazu sind an dieser Stelle nicht sinnvoll. Es sei deshalb - zur Illustration des Gemeinten - auf den (reinen) Text einer in der Anlage beigefügten Verfassungsbeschwerde und eines Appells an die Partei 'SPD' sowie ähnlich formulierter Appelle an die Partei 'Die Grünen' und an die Partei 'Die Linke' hingewiesen. Auf diese Appelle hin haben haben einige der Angesprochenen geantwortet. Es ist den Angesprochenen freigestellt und müßte ihnen eigentlich naheliegen, sich auf dem Diskussionsforum dieser WWW-Seite zu den angesprochenen Fragen möglichst substanziiert zu äußern, wenn man ihnen als Mieter trauen soll. An die CDU und die FDP - als die Parteien, die offenkundig durch ihre grob 'mittelständisch'-einseitigen Interessen und ihr entsprechend rücksichtsloses Tun für die gegenwärtige Mietunrechtsordnung verantwortlich sind - wurden keine Appelle gerichtet. Sie sollten am besten - beide - bald für etwa vier Jahre, wenn nicht länger, in die Opposition abtreten, um sich dort zu besinnen und zu bessern, so unwahrscheinlich das ist. Dennoch könnten auch sie sich angemessen knapp und sachlich äußern, wenn sie sich das ehrlich zutrauen sollten. Die Redaktion liegt dann zwar beim Herausgeber dieser WWW-Seite; er würde jedoch auch derartigen Parteien gegenüber, allerdings mit Mißtrauen, um Gerechtigkeit und Sorgfalt bemüht sein.

4) Zur Illustration: Berliner Zeitung, Nr. 41, Donnerstag, 21. Februar 2013, S. 4.

5) Zur Illustration: Berliner Zeitung, Nr. 26, Donnerstag, 21. Februar 2013, S. 5.

6) Dazu ggf.: Bundestag-Drucksachen 17/10485 (Regierungsentwurf) und 17/11894 (Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses).


Redaktionelle Verantwortung: Prof. Dr. Christian Gizewski, TU Berlin, FG Geschichte, Tietzenweg 98, 12203 Berlin, Tel.:030-8337810, EP: christian.gizewski@tu-berlin .