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Zu verfassungsgemäßen Grundsätzen eines 'Allgemeinen Wohnungsgesetzes'.

Versuch
Versuch einer konstruktiven Kritik des derzeitigen Mieterausbeutungs-, Drangsalierungs- und Vertreibungsrechts durch Formulierung einiger Grundsätze für die soziale Neuordnung eines weitgehend nicht zivilrechtlichen 'Allgemeinen Wohnungsrechts'.

Stand: August 2015

Von Christian Gizewski.

Die nachfolgenden Überlegungen sind als Grundsätze eines Gesetzentwurfs formuliert. Dabei geht es um Grundsätze einer verfassungsgemäßen Alternativregelung für das 'derzeitige' Miet- und Mietprozeßrecht. Seit langem wird fast die Hälfte der Wohnbevölkerung in Deutschland durch eine Art mietrechtlichen Klassenkampfes 'von oben' belastet. Dieser ist die Folge einer vom Gesetzgeber 'gewollten', in den 'Ballungszentren' de facto rücksichtslos wuchernden Mieten-Marktwirtschaft. Das Mietrecht erhält den Charakter eines 'kapitalbildendes Bereicherungsrechts' nicht nur für einen sog.'Mittelstand', sondern auch für betriebswirtschaftlich kalkuliert-unsozial handelnde Wohnungsbörsen-Gesellschaften mit internationalem Hintergrund. Den entsprechenden Rücksichtslosigkeiten des derzeitigen Miet- und Mietproßeßrrechts entspricht seine manchmal fast klassenkämpferisch anmutende rücksichtslose gerichtliche Ermessens-Anwendung.

Dem allen entgegentreten läßt sich nur durch einen effektiven und abgewogenen gesetzlichen Mieterschutz.

Dessen Grundsätze sollen im folgenden verständlich und angemessen knapp formuliert sein.

Die Unmöglichkeit, die allgemeinen Wohnverhältnisse mit privatrechtlich-mietrechtlichen Regelungen allgemeinwohlbezogen-sachgerecht und sozial zu regeln, begleitet die Geschichte des 'modernen' BGB-Mietrechts seit seinem Inkrafttreten im Jahre 1900. Deshalb haben nicht nur Kriegs- und Notzeiten seither immer wieder - manchmal langdauernde - stark öffentlich-rechtlich regulierte Mietrechtsformen geschaffen. Auch in Friedenzeiten hatte und hat ein Großteil der Bevölkerung nicht genug Geld für 'marktgemäß' sich bildende 'Mietpreise'. Diese Menschen mußten und müssen stets vom Staat unterstützt werden. Ebenowenig wie sie kann aber auch der Staat für 'marktmäßige Mietpreise' aufkommen. An die Stelle einer prinzipiell privatrechtlichen Gesamtregelung für die allgemeinen Wohnverhältnisse muß daher im Sinne der Gerechtigkeit und unter Mitverwendung öffentlicher Mittel unvermeidlich eine prinzipiell öffentlich-rechtliche treten. Das läuft auf eine gesetzliche Mietpreis-Regelung hinaus.

Die Benutzer von Wohnungsraum, die nicht dessen Eigentümer sind, können auch bei öffentlich-rechtlicher Gestaltung der Wohnungsverhältnisse 'Mieter' genannt werden. Das ergibt sich aus der Sprachgeschichte des Rechtsbegriffs 'Miete'. Im folgenden geht jeweils aus dem Zusammenhang hervor, wann von einem öffentlich-rechtlichen Wohnmietverhältnis und wann von einem im derzeitigen Sinne privatrechtlichen die Rede ist.

Stand: 28. Juni 2015


1. Verändert werden müssen Normen sowohl des materiellen Wohnungsmietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchsals als auch des Zivilprozeßrechts und des Gerichtsverfassungsrechts, soweit sie besonders die Durchführung von Mietrechtsstreitigkeiten und die Besetzung der sie entscheidenden Gerichte betreffen.

2. Es bedarf der Einrichtung einer öffentlich-rechtlichen, zweckmäßig untergliederten Verwaltung für das Wohnungswesen auf gemeindlicher und/oder Landesebene (Wohnungsverwaltung, Wohnungsämter). Diese sollte als solche regelmäßiger parlamentarischer Kontrolle unterstellt sein.

3. Aufgehoben werden müssen die derzeitigen privatrechtlichen Vorschriften über die Begründung von Wohnungsmietverhältnisessen insoweit, als sie künftig nur öffentlich-rechtlichen Charakter haben und nur von einer öffentlich-rechtlich organisierten Wohnungsverwaltung auf Antrag der Mietparteien angewandt werden können.

4. Wohnraum darf grundsätzlich nicht sozial bedürftigen, dauerhaft kranken und alten Bewohnern sowie Familien mit Kleinkindern entzogen werden.

5. 'Eigenbedarfskündigungen' von Wohnungsmietverhältnissen sollten künftig nur nach solchen gesetzlichen Regelungen stattfinden, die im Sinne des verfassungsrechtlichen Sozialstaatsprinzips und der ebenfalls verfassungsrechtlich verbürgten Sozialpflichtigkeit des Eigentums einen rücksichtslosen Umgang mit Wohnungsmietern systematisch ausschließen. Zu solchen verfassungsrechts-umsetzenden Normen gehören auch zivilprozessuale (für Amtsgericht, Landgericht und Bundesgerichtshof) und das Verfassungsbeschwerdeverfahren betreffende Neuregelungen.

6. Alle derzeitigen BGB-Vorschriften oder amtlichen Hinweise mit faktischer Gesetzeswirkung über die Berücksichtigung 'ortsüblicher Vergleichsmieten' beim Abschluß von Verträgen über Wohnungsraum sollten entfallen. An ihre Stelle sollten öffentlich-rechtliche Wohnungsmietpreis-Ordnungen treten, die als Rahmenordnung vom Bunde, im übrigen von den Bundesländern zu verantworten sind.

7. Bei der gesetzlichen Festsetzung von Wohnungsentgelten sollte eine gerechte und zweckmäßige Berücksichtigung der Kriterien Amortisation (Hausbau- und Erhaltungskosten) und Verwaltungskosten (Arbeit und Aufwand des Eigentümers) gesichert sein. Soweit Marktpreiselemente in größerem Umfang in Kosten dieser Art eingehen, sollten sie wohnungsamtlich nach standardisierten Prüfverfahren genehmigt werden.

8. Eine derzeit grotesk übertriebene 'marktübliche' 'Kapitalverzinsung' von derzeit (2015) bis zu 120 % im Jahr in einem 20-jährigen 'Kapitalabschreibungs-Zeitraum' bei entsprechend hochgetriebenen Mieteinnahmen muß dringend auf eine Rate von maximal 12 % im Jahr reduziert werden, einen Wert, der bereits übermäßig weit über der derzeit marktüblichen Sparguthabenverzinsung liegt.

9. Wohnungsentgelte sollten nur dann einer Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten angeglichen werden können, wenn eine entsprechende Steigerung der Mietereinkommen in zuverlässugen, parlamentarisch jeweils kontrollierten Feststellungsvefahren nachgewiesen ist.

10. Grundstücksveräußerungsgeschäfte tmüssen durchweg einer staatlichen Kontrolle nach objektivierbaren, gleichmäßigen, allgemeinen Kosten-Nutzen-Vorgaben unterliegen,. welche darauf achtet, daß eine wohnkostensteigernde Grundstückspekulation verhindert wird.

11. § 573, Abs. 2, Nr. 2 und 3 BGB (Eigenbedarfskündigung, Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertung des Hausbesitzes) und § 573 a BGB (erleichterte Vermieterkündig) müssen in ihrer bisherigen Form entfallen. Der Mißbrauch der Eigenbedafskündigung in der tatsächlichen Mietrechtspraxis muß systematisch verhindert werden. Die Abwägung eines Vermieter-Eigenbedarfs gegen gerechtfertigte Mieterinteressen muß gesetzlivj strikter gefaßt und Gerichten ggf. jede Willkür bei dieser Interessenabwägung unmöglich gemacht werden.

12. Auch die derzeitigen BGB-Vorschriften, die eine vermieterseitige Modernisierung von Wohnraum betreffen, müssen entfallen. Berechtigt ist zwar eine gewisse bezahlbare Beteiligung der Mieter an den Modernisierungskosten, allerdings nur solange, bis diese bezahlt sind, und nicht auf unbegrenzte Dauer. Neben die private Wohnraumfinanzierung muß ferner in 'Höhe von mindestens 50 % des allgemeinen Wohnungsbestandes eine öffentliche Finanzierung treten, die auf Dauer von jedermann einschränkungslos und im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Wohnverhältnisses genutzt werden kann. Im Rahmen einer kombinierten Finanz- und Bauverwaltung muß es ferner ein öffentlich-rechtlich organisiertes System der Wohnbauförderung und -erhaltung geben, in dem alle wohnraumvermietenden Hauseigentümer Pflichtmitglieder sind. Alle Maßnahmen der Wohnraum-Modernisierung müssen in ein einem solchen Rahmen über ein gesetzlich geregeltes Einzelfall-Koordinations-Verwaltungsverfahren jeweils mit den betroffenen Mietparteien abgestimmt werden.

13. Vermietbarer Wohnraum muß auf Wunsch eines Hauseigentümers im öffentlichen Interesse an einer allgemeinen Wohnraumversorgung in die Verwaltung eines Wohnungsamtes übernommen werden können.

14. Nach gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen standardisiert müssen Mieterdarlehen vereinbart werden können..

15. Nach gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen könnte von Mietern ein neuartiger 'Dauermitbesitz an Wohnraum' erworben werden.

16. Nach gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen standardisiert sollte es einen besonderen, auftrags-ähnlichen Vertragstypus der Mietermitarbeit bei der Hausverwaltung geben.

17. Wohnungseigentum muß künftig innerhalb aller öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften bis zur Hälfte des gesamten Wohnungsbestandes öffentlich-rechtlich organisiert sein.

18. Die Hausverwaltung an Drittverwalter- und Immobilienfirmen darf nur stattfinen, wenn sie mietgesetzlich an strikte Voraussetzungen gebunden ist und im Einzelfall alle unnötigen, nur wirtschaftlich-gewinnorientierten Kosten zulasten der Mieterseite entfallen.

19. Alle Kollegial-Gerichte, die für die Entscheidung von Mietrechtssachen zuständig werden, müssen künftig so besetzt sein, daß dort sowohl ein gewählter Vertreter der Vermieterseite als auch ein gewählter Vertreter der Mieterseite Richter sind. Gerichtem die über Mietrechtssstreitigkeiten entscheiden, müssen stets - auch in erster Instanz - Kollegialgerichte sein, in welchen sowohl ein gewählter Vertreter der Vermieterseite als auch ein gewählter Vertreter der Mieterseite Richter sind. Die Mietgerichtsbarkeir muß künftig als unabhängiger Zweig der Gerichtsbarkeit - nach dem Beispiel etwa der Sozial- oder der Arbeitsgerichtsbarkeit - organisiert werden. Im Interesse eines sozialen Mieterschutzes vor Gericht müssen die prozessualen Vorschriften für die Mietrechtsseite grundsätzlich verbessert werden. Dabei muß inbesondere die 'zivilprozessuale Parteienmaxime' entfallen, weil sie die streitende Mieterseite stets von anwaltlicher Vertretung abhängig macht und im Unterliegensfalle einem im allgemeinen untragbaren Anwaltsgebühren- und Gerichtsostenrisiko aussetzt.

20. Alle mit Mietrechtssachen befaßte Gerichte, auch der Bundesgerichtshof, müssen künftig streitwertunabhängig alle Rechtsmittel zur Entscheidung annehmen. - Sie müssen ferner unter öffentlicher Verhandlung und mit angemessen ausführlicher Begründung entscheiden. - Im Falle der Befangenheitsbdenken einer Partei gegenüber einem Richter oder einem ganzen FGericht aus persönlichen, politischen oder sonstigen Gründen muß es außerhalb des davon betroffenen Gerichts eine nach öffentlichem Prozeß-Recht urteilende gerichtliche Instanz geben, die derartige Bedenken auf ihre Berechtigung hin überprüft.

21. Die oberen Zivilgerichte für Mietrechtssachen dütfen nicht für längere Zeit als ein Jahr mit denselben Richtern besetzt sein (Rotationsprinzip).

22. Richter an Zivilgerichten, die sich mit Mietrechtsfragen befassen, dürfen künftig keine nebenberuflichen oder gesellschaftlichen Dauerverbindungen zu Interessenverbänden der Wohnungswirtschaft halten und müssen dafür ggf. in einem gesetzlich geregelten öffentlich-rechtlichen Gerichtsverfahren Auskunft geben.

23. Eine auf Räumung und Vermögenspfändung gehende Vollstreckung in Mietrechtsstreitigkeiten darf künftig keinesfalls stattfinden, bevor ein rechtskräftiges Endurteil in letzter Instanz vorliegt. Entsprechend müssen insbesondere zivilprozessuale Vorschriften über eine sog. 'vorläufige Vollstreckbarkeit' von Räumungsurteilen grundsätzlich beseitigt werden.

24. Die durch die gesetzgeberische Mietrechts-Fehlsteuerung seit det Mietrechts- Veränderung des Jahre 2013 eingetretenen Vermögensschäden für die Mieterseite müssen gesetzlich im nachhinein als verfassungsrechtlich unzulässige enteignungsgleiche Eingriffe behandelt und von staatlcher Seite angemessen wiedergutgemacht werden.

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DISKUSSIONSBEITRÄGE.

Diskussionsbeiträge zu diesen Überlegungen können in angemessen knapper und sachlicher Forman dieser Stelle veröffentlicht werden.


Redaktionelle Verantwortung: Prof. Dr. Christian Gizewski, TU Berlin, FG Geschichte, Tietzenweg 98, 12203 Berlin, Tel.:030-8337810, EP: christian.gizewski@tu-berlin .