(III) ZUR ABWEHR VERFASSUNGSRECHTLICH BEDENKLICHER MIETGERICHTLICHER KOMPETENZÜBERSCHREITUNGEN.

Stand: 4. Juli 2015

Bezug: Pressebericht 'Mögliche Folgen für Mietpreisbremse': Berliner Gericht kippt Mietspiegel ' SPIEGEL ONLINE, Wirtschaft, März 2015.

Der Wortlaut des Presseberichts sei im folgenden zitiert:

"Es könnte ein Urteil mit Folgen sein: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel gekippt. Was bedeutet das für die Mietpreisbremse, die in der Hauptstadt zum 1. Juni eingeführt werden soll?

Noch ist das Urteil nicht rechtskräftig. Aber es könnte Auswirkungen für viele Mieter haben. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt für unwirksam erklärt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit.

Das Urteil ist interessant, weil Mietspiegel in den meisten deutschen Städten als Richtschnur bei Mieterhöhungen dienen.Dem Gericht zufolge kann der Berliner Mietspiegel aber nicht wie gesetzlich vorgesehen als Maß bei Mieterhöhungen angelegt werden. Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht.

Das Gericht gab damit einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Gegen das erstinstanzliche Urteil ist Berufung möglich. Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter erhöhen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel. Bei dessen Erstellung sind nach Ansicht der Richter aber Mieten von sieben bis elf Euro zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden - was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten.

Der Berliner Mieterverein bezeichnete das Urteil gegenüber der "Berliner Zeitung" als "falsch" und nicht nachvollziehbar. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sprach von einer Einzelfallentscheidung, die sich nicht verallgemeinern lasse. So habe ein Richter am Amtsgericht Berlin-Charlottenburg den Mietspiegel 2013 als "qualifizierten Mietspiegel" eingestuft. Für den Mietspiegel 2015, der am 18. Mai vorgestellt werde, habe das Urteil keine Auswirkungen, sagte Behördensprecher Martin Pallgen der "Berliner Zeitung". "Wir gehen weiterhin davon aus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt."

Das Hamburger Institut F+B, das den Mietspiegel erstellt hat, schwieg zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner.

Die Entscheidung des Berliner Gerichts könnte Folgen für die Mietpreisbremse haben. Berlin will die Deckelung der Mieten zum 1. Juni einführen. Das Gesetz kann nur dann greifen, wenn es verlässliche Daten zu ortsüblichen Vergleichsmieten gibt. Hier wiederum spielen Mietspiegel eine wichtige Rolle. Diese geben einen Überblick über die jeweilige Vergleichsmiete je nach Lage, Alter, Standard und Größe einer Wohnung. mmq/dpa"

Da das Urteil des Charlottenburger Einzelrichters in Mietsachen auf dem Berufungswege und ggf. darüberhinaus auch durch Verfassungsbeschwerde angegriffen werden dürfte, ist es auch eine Frage der weiteren Verfahensentwicklung und Aufklärung, ob es sich um eine mietpolitisch motiviert einseitige Gerichtsentscheidung handelte und welche grundsätzlichen rechtlichen Argumente ihr entgegenstellen werden. Bereits jetzt kann man davon ausgehen, daß das Gericht den Tatbestand der 'Mietpreisexplosion in den großstädtischen Ballungszentren' im Rahmen seines sozialstaatlich gebundenen Ermessens als unwesentlich behandelte. Es hätte sonst die Frage, ob Wuchernieten in die Preispannenbestimmung von Mietpreisspiegeln eingehen dürfen, entscgieden negativ beantworten müssen. Das Verfahren der Erstellung sog. 'qualifizierter Mietspiegel' hätte dann auch in seiner grundsätzlichen Verfassungsbedenklichkeit erörtert werden können und müssen.

Derartige seit der Mietrechtsveränderung des Jahres 2013 immer wieder vorkommende Urteile von Einzelrichtern in sozial und sozialstaatlich so grundsätzlich wichtigen Fragen legen auch eine legislatorische Reform der Besetzung von Amtsgerichten in Mietrechtsfragen nahe. Insiweit sei auf die Vorschläge in dem Internet-Beitrag Gizewski, AGiW

S 61 zu sozialen und sozialstaatlichen Grundsätzen eines 'Allgemeinen Wohnungsgesetzes' (Versuch einer konstruktiven Kritik des derzeitigen Mieterausbeutungs-, Drangsalierungs- und Vertreibungsrechts)

hingewiesen.

Christian Gizewski


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